Immobilienaktie mit Renditekick

29.08.2017 | Artikel über Defama Deutsche Fachmarkt (DE000A13SUL5) von Marco (Aktie-X)

Zusammenfassung

  • Nischenplayer mit starkem Umsatz- und Ergebniswachstum
  • Starkes, branchenweit bekanntes Netzwerk
  • Hohes Renditepotenzial

Einschätzung

Kaufen Langfristige Anlage

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG – 5 gute Gründe für diese Immobilienaktie

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (WKN: A13SUL) überzeugt derzeit mit starkem Umsatzwachstum und starker Kursperformance. Der Nischenplayer für Fachmarktzentren fährt mangels ernsthaften Konkurrenten hohe Renditen ein.

In manchen Lagen für Wohn- und Gewerbeimmobilien fahren Investoren derzeit nur noch Renditen von unter zwei Prozent ein. Käufer zahlen in diesen Gegenden bereits über das 30-fache der Nettokaltmieten. Die Spitzenrenditen haben sich zum Ablauf des zweiten Quartals 2017 in allen Assetklassen nicht bewegt und verharren auf ihrem jeweils sehr niedrigen Stand. Mindestens solange Mietpreiswachstum vorhanden bzw. erwartet werden kann und solange das Zinsniveau keine echten Anlagealternativen zulässt, wird auch keine Aufwärtsbewegung der Renditen
stattfinden. Klar, dass die Aktien solcher Unternehmen derzeit nicht wirklich nachhaltig interessant für uns Börsianer sind. Anders verhält es sich bei der noch relativ jungen DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG.

Fünf gute Gründe für ein Investment
Bevor ich Iins Detail gehe möchte ich Ihnen meine fünf wichtigsten Gründe aufzeigen:

  • Starkes Umsatz- und Ergebniswachstum
  • Gut vernetzte Organe, sowohl im Vorstand als auch im Aufsichtsrat
  • Nahezu konkurrenzloser Nischenplayer ohne Klumpenrisiko
  • Hohes Renditepotentzial
  • Kurspotenzial durch möglichen Börsensegmentwechsel vorhanden

Nischenplayer nahezu ohne Konkurrenten
DEFAMA ist ein noch junges Immobilien-Unternehmen mit Fokus auf kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten in Nord- und Ostdeutschland. Obwohl erst im November 2014 gegründet, folgte die Erstnotiz im Freiverkehr der Börse München bereits im Juli 2016 vor fast genau einem Jahr. Die Gesellschaft konzentriert sich ausschließlich auf den Erwerb von Fachmarktzentren, die in jeweiligen Objektgesellschaften zu 100 % (in zwei Fällen zu 94 %) durch die AG gehalten werden. Trotz der jungen Unternehmenshistorie besteht das Portfolio mittlerweile aus 21 Standorten mit rund 80.000 qm Nutzfläche,. Die Leerstandsquote liegt bei lächerlichen 3 %. Das Unternehmen ist dank günstiger Kaufpreise, effizienten Verwaltungsstrukturen und flacher Hierarchien hochprofitabel.

Holdingstruktur Mitte des Jahres vor weiteren Zukäufen. Quelle: Unternehmenspräsentation HV 2017

Holdingstruktur Mitte des Jahres vor weiteren Zukäufen. Quelle: Unternehmenspräsentation HV 2017

Wir alle kennen diese kleinen Fachmarktzentren, die normalerweise einen Ankermieter wie ALDI, REWE, NORMA oder EDEKA haben, der die Nahversorgung sicherstellt. In den Zentren tummeln sich dann noch Bäckereien, Kleidungsunternehmen oder Schuhshops. Zu den größten Mietern der Fachmarktzentren der DEFAMA gehören daher unter anderem ALDI, REWE, Netto, RENO, Hammer, LIDL, EDEKA, Deichmann und viele weitere namhafte Unternehmen.

Die Strategie der DEFAMA zeichnet sich dadurch aus, dass sie sich auf Einzelhandelsobjekte in kleineren und mittleren Städten in der Preisklasse von 1 bis 5 Millionen Euro fokussiert. In diesem Segment gibt es nahezu keine Konkurrenz. Die im Fokus stehenden Objekte sind für die meisten institutionellen Investoren viel zu klein. Ernsthafte Mitbewerber mit ähnlichem Erfahrungsschatz und Track Record sind am Markt kaum zu finden.

Im Einkauf liegt Ihr Gewinn
Sie kennen das, wo kein Wettbewerb vorhanden ist, da gibt es günstige Preise. Während Gewerbeimmobilienfirmen sich bei den Zukäufen neuer Objekte derzeit regelmäßig überbieten und die Renditen so runter gefahren haben, dass ich Tränen in die Augen bekomme, kann der Vorstand der DEFAMA um Mathias Schrade aus dem Vollen schöpfen. Nicht nur, dass dem Unternehmen regelmäßig neue Objekte zum Kauf angeboten werden, die Kaufpreise der bisher erworbenen Objekte sind derzeit nahezu einzigartig günstig und sind für die Aktionäre der maßgebliche Renditetreiber.

Die DEFAMA kauft keine Objekte zum 12 oder 13-fachen oder mehr an sondern konzentriert sich auf Objekte die maximal nur bis zum neunfachen der Jahresnettokaltmiete kosten, so auch beim letzten Zukauf in Wildau, in der Nähe von Berlin, das ebenmfalls nur beim 9-fachen der Jahresnettokaltmiete gekostet haben soll.

Das Unternehmen hat mitgeteilt, dass es einen Kaufvertrag über ein Nahversorgungszentrum in Wildau bei Berlin abgeschlossen hat. Das Nahversorgungszentrum hat eine interessante Lage, nämlich direkt gegenüber des A10-Centers mit über 200 Fachgeschäfte unter einem Dach, das auch gehörig Kundschaft für das gegenüberliegende, nun erworbene, Einkaufszentrum anzieht.Der Kaufpreis beläuft sich auf nur 1,8 Millionen Euro. Die jährlichen Nettomieterträge sollen gemäß des Unternehmens künftig bei knapp 200.000 Euro.

Bei solchen Renditen müssen andere Investoren derzeit in Ballungsgebieten hohe Leerstände in Kauf nehmen, aber nicht so bei den Fachmarktzentren in ländlicheren Regionen. Zum Ankaufsprofil passen daher auch nur solche Immobilien, die kaum Leerstand bzw. Investitionsbedarf aufweisen und mindestens zwei bonitätsstarke Ankermieter beinhalten.

Neuling im Konzernportfolio. Einkaufszentrum in Wildau

Renditestarker Zukauf August 2017. Quelle: Unternehmenshomepage

Die Kalkulation ist damit absolut einfach: Geringer Investitionsbedarf bei nahezu sicherer Kalkulation der Mieteinnahmen über einen Zeitraum, in der der Kaufpreis durch die Mieteinahmen nahezu wieder erwirtschaftet wurde. Die Risiken werden bei diesen Investments bewusst klein gehalten! Der Griff zum Telefonhörer und der Anruf beim Netzwerk der bestehenden Mieter hilft bei angebotenen neuen Zentren zu einer schnellen ersten Einschätzung.

Starkes Umsatz- und Ergebniswachstum sorgt für Prognoseanhebung
Im ersten Halbjahr 2017 erzielte die Deutsche Fachmarkt AG bei eine Umsatzsteigerung von 1,45 Millionen Euro auf 2,45 Millionen Euro ein EBITDA in Höhe von 1,58 Millionen Euro (im Vorjahr noch knapp unter 1 Millionen Euro). Das Nettoergebnis betrug nach 393.000 Euro aus dem Vorjahr bereits 592.000 Euro. Dies entspricht einem Gewinn je Aktie in Höhe von 0,17 Euro.

Die für uns Börsianer wichtige Kennzahl Funds From Operations (FFO) lag im 1. Halbjahr 2017 bei rund 1,09 Millionen Euro und erhöhte sich somit um +63% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Kennziffer setzt sich zusammen aus dem Ergebnis nach Steuern zuzüglich Abschreibungen, bereinigt um  Gewinne aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten. Die Zahl zeigt, wie viel Cash-Flow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird.

Mit Abschluss des neuen Kaufes steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA-Gruppe auf mehr als 6 Millionen Euro.Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte Funds From Operations (FFO) nun bei 3,1 Millionen Euro, das entspricht 0,87 Euro je Aktie bei einem aktuellen Börsenkurs von 9,35 Euro.

Die bisherigen vor kurzem gültigen Prognosen für 2017 mit einem FFO in Höhe von 2,4 Millionen Euro sowie eines Nettogewinns von rund 1,3 Millionen Euro hat der Vorstand der Gesellschaft boch vor dem Zukauf einkassiert und dürfte auch die Prognoseanhebung aufgrund dessen bald einkassieren wie ich einen Absatz höher schon aufgezeigt habe. 

Die Dividendenerhöhung kommt so sicher wie das Amen in der Kirche, schließlich ist Vorstand Schrade mit rund 43% größter Einzelaktionär der Gesellschaft und belohnt sich damit maßgeblich für die hervorragende Arbeit im Unternehmen.

Den Leerstand in den Objekten können Sie an einer Hand abzählen. Mitte des Jahres betrug die Leerstandsquote nur schlappe 3% und das bei Nettokaltmieten in Höhe von rund 6 Millionen Euro jährlich und Restlaufzeiten der Mietverträge im Durchschnitt von 4 Jahren.

Bekanntes Management mit großer Markterfahrung sorgt für hohe Transparenz
Obwohl die Gesellschaft derzeit nur im Freiverkehr der Börse München gelistet ist, erfreut sie sich seit der Börsennotiz einer starken Kurssteigerung. Fast 10 Euro mussten Anleger in diesem Jahr bereits auf den Tisch legen, mittlerweile hat sich der Kurs auf knapp 9 Euro ermäßigt und bietet ein interessantes Einstiegsniveau. Dass trotz des Marktsegments die Anleger heiß auf diesen Titel sind, liegt insbesondere an den Organen der Gesellschaft sowie der hohen Transparenz, die locker für höhere Börsensegmente ausreicht.

Mit Matthias Schrade als CEO steht nicht nur der größte Aktionär selber im Feuer, er ist auch aufgrund seiner jahrzehntelanger Tätigkeit als Analyst, Mitgründer von GSC Research und Börsenjournalist auf der anderen Seite der Börse tätig gewesen und kennt die Wünsche und Erfordernisse der Börsianer ganz genau. Mit seinem Vorstandkollegen Dr. Carsten Müller, erfahrener Property Manager, Architekt und Projektleiter ergänzt er sich daher auf Vorstandsebene hervorragend. Zur Seite stehen mit Ulrich Rücker (einigen bekannt durch die Rückert Immobilien) sowie Peter Schropp (ehemals Finanzvorstand der VIB Vermögen AG deren Immobilienvermögen während seiner Tätigkeit auf rund 1 Milliarde Euro angewachsen ist) zwei exzellent vernetzte Aufsichtsratsmitglieder zur Seite die über enorme Markt-, Branchen und Objektkenntnisse verfügen. Mehr Qualität für alle Belange finden Sie bei einem so jungen Immobilienunternehmen kaum.

Darüber hinaus veröffentlicht das Unternehmen weit über den Standard des Freiverkehrs Unternehmensdaten, präsentiert sich dem Fachpublikum auf Investmentkonferenzen und sorgt so für ein hohes Maß an Transparenz. Ein Wechsel in ein höheres Börsensegment, zum Beispiel den m:access in München, kann ich mir daher schon in absehbarer Zeit vorstellen. Einzig die sehr kurze Unternehmenshistorie steht dem ggf. noch im Wege. Durch diesen Segmentwechsel dürften auch andere Anleger auf die Papiere hellhörig werden. Mit einem möglichen Zweitlisting in Frankfurt oder Xetra dürfte dann auch die Handelsliquidität in der Aktie schlagartig zunehmen. Nur wenige wissen, dass das Börsensegment m:access in München für ein Duallisting in Frankfurt berechtigt.

Nicht billig aber günstig
Aktuell ist das Unternehmen mit rund 31,75 Millionen Euro Marktkapitalisierung bewertet. Das entspricht dem rund 22,6-fachen des geplanten Nettogewinns, aber nur dem 12,2-fachen des geplanten FFOs. Einige börsennotierte Gewerbeimmobiliengesellschaften werden mit einem höheren Multiple bewertet. Im Vergleich kann die DEFAMA-Aktie daher kurzfristig weiter 15% und mittelfristig bis zu 25% Kursspielraum bieten.

Der Aktienkurs ist daher kein Schnäppchen, dennoch sind die Papiere für mich in langfristiger Hinsicht attraktiv. Die Risiken sind aufgrund des bestehenden Portfolios begrenzt. Die Objekte werden jeweils mit 20% Eigenkapital erworben und in Objektgesellschaften unter die Holding angegliedert. Sollte entgegen der Erwartungen ein Objekt doch mal in eine Schieflage geraten, dann schlägt das nicht auf die AG durch. Die Kassen sind für weitere Zukäufe gut gefüllt. 80% der Nettokaltmieten stammen von bonitätsstarken Filialisten, die Ankermieter haben überdurchschnittliche Laufzeiten und keiner der Filialisten hat einen Mietvertrag der mehr als 10% an den Gesamterträgen ausmacht. Demnach sind keine Klumpenrisiken vorhanden.

Kursrun mit deutschen Fachmarktzentren. Quelle: bigcharts.com

Kursrun mit deutschen Fachmarktzentren. Quelle: bigcharts.com

In Zeiten wie diesen ist Betongold als Beimischung eine ideale Ergänzung. Anders als Immobilienaktien mit hoher Verschuldung und niedrigen ankaufsrenditen stimmt hier die langfristige Strategie. Der Wechsel vom Freiverkehr des Börsenplatzes München in den m:access sollte auch schon bald erfolgen. Ich erwarte bei DEFAMA keine schnellen Kursgewinne, sondern kontinuierliches Wachstum des Unternehmens, des Aktienkurses und der Dividende.

Offenlegung von eigenen Positionen

Ich halte keine Position (direkt oder über Derivate) in der in dem Artikel behandelten Aktie.

Offenlegung von Geschäftsbeziehungen

Ich habe diesen Artikel selbst geschrieben und meine eigene Meinung wiedergegeben. Ich erhalte keine Vergütung für diesen Artikel (außer ggf. von Spekunauten). Ich habe keine Geschäftsbeziehungen mit einem der im Artikel genannten Unternehmen.

    Kommentare (3)

  • BobLeeSwagger93 vor ungefähr 2 Jahren

    Interessanter und guter Artikel. Vielen Dank!!!

  • Boersenhaendler vor ungefähr 2 Jahren

    Ich denke weitere Impulse kommen wenn die Firma bei der Rüttnauer IR-Fahrt, Düsseldorf sowie beim EKF sind

  • Ray123 vor ungefähr 2 Jahren

    "Betongold" als Beimischung ist sicherlich nicht verkehrt. Mittel- und langfristig sollte bei anziehender Inflation auch dieser Wert eine ordentliche Rendite abwerfen. Gut analysiert!